Nhiều doanh nghiệp địa ốc bắt đầu gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư phát triển dự án do ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, kèm lãi suất tăng.
Chật vật huy động vốn
Theo chia sẻ của ông T.B.L giám đốc một công ty bất động sản (BĐS), công ty của ông đã thành lập hơn 2 năm nay, chủ yếu hoạt động trong mảng môi giới và phát triển dự án phân lô nhỏ lẻ. Mới đây, ông muốn đưa công ty phát triển mạnh hơn bằng việc triển khai dự án 9 ha tại Quận 9, dự án đã được cấp phép phát triển sản phẩm.Tuy nhiên, với số vốn hiện có, ông phải huy động khoảng 600 tỷ đồng nữa mới có thể phát triển được dự án.
“Làm việc với ngân hàng thì họ cho biết, hiện việc cho doanh nghiệp BĐS vay sẽ phải xét nhiều yếu tố như thời gian hoạt động, lịch sử có bị nợ xấu hay không, tài sản thế chấp… và số tiền vay cũng sẽ hạn chế. Nhất là lãi suất cũng khá cao”, ông L. nói.
Gặp khó trong việc tìm vốn từ ngân hàng, ông L kêu gọi vốn từ các đối tác, song điều này cũng không đơn giản, vì số tiền lớn và đối tác cũng đòi hỏi nhiều yêu cầu mới cho vay.
Dự án Thủ Thiêm Dragon huy động vốn khách hàng khi chưa có giấy phép xây dựng. Ảnh: Gia Phú
TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho biết: “Hiện trên 70% nguồn vốn đầu tư dự án BĐS là từ ngân hàng. Thời gian qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn lớn trung dài hạn vào BĐS, nhưng sắp tới, theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHHH, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm về 45% trong năm nay và xuống 40% từ 1/1/2019. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS tăng từ 150% lên 250%”.
“Như vậy, dòng vốn sẽ được siết lại, khiến doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hơn, vì dòng vốn cho BĐS thường là vốn vay trung và dài hạn. Một khi nguồn vốn từ ngân hàng bị siết lại, các doanh nghiệp sẽ phải tính toán và sẵn sàng các điều kiện tiếp cận vốn vay ngân hàng”, ông Tín nói thêm.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nỗ lực giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc nói riêng và các doanh nghiệp có nhu cầu vốn trung và dài hạn không thuộc 5 lĩnh vực ưu tiên trên thực tế đang có nhiều điều kiện hỗ trợ.
Trong đó, sự phát triển của thị trường chứng khoán sẽ mở rộng cửa cho doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu, cổ phiếu, tìm kiếm các nhà đầu tư nước ngoài hoặc các đối tác để thực thi hợp nhất, sáp nhập (M&A), gọi vốn đầu tư hợp vốn, góp vốn liên doanh trên từng dự án. Nhưng đó là trong trung và dài hạn, còn trong năm nay, vốn đầu tư vẫn sẽ là bài toán khó với nhiều doanh nghiệp địa ốc.
Nguồn vốn từ ngân hàng vào BĐS đang ngày một bị siết lại. Ảnh: Dũng Minh
Lách luật để huy động vốn
Giới phân tích thị trường đưa ra cảnh báo, trước thực trạng đói vốn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp sẽ tính bài toán lách luật huy động vốn từ khách hàng.
Theo báo cáo của Trung tâm Tín dụng quốc gia (CIC), Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm (Thủ Thiêm City) đang nợ khoản tiền hơn 156 tỷ đồng của nhiều ngân hàng bằng việc cầm cố nhiều tài sản là đất mà doanh nghiệp này đang có tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp.HCM như: Thế chấp 26 quyền sử dụng đất loại đất ODT: BA 478995, BA 282677, BA 282686, BA 282306, BA 282307, BA 282308, BA 282309, BA 282310, BA 282311, BA 282312, BA 282313, BA 282315, BA 282316, BA 282317, BA 282318…
Không những vậy, doanh nghiệp này còn tiến hành bán dự án Thủ Thiêm Dragon tại khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 từ tháng 11/2017, bất chấp dự án chưa được cấp phép xây dựng và chưa đủ điều kiện mở bán. Đại diện UBND phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cho biết, đến nay, dự án Thủ Thiêm Dragon vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết, hiện nay, tình trạng huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa được cấp phép mở bán đang diễn ra khá phổ biến.
Có dự án mới chỉ được cấp phép 1/500, nhưng vì chủ đầu tư thiếu tiền làm hạ tầng và đóng thuế để hoàn tất pháp lý dự án cũng như cấp phép mở bán, nên tiến hành lách luật bằng việc huy động vốn của khách hàng. Theo ông Vinh, trước tiên, chủ đầu tư sẽ kêu gọi các sàn môi giới vào lấy hàng của mình bán, khi đó các doanh nghiệp môi giới phải ký quỹ bão lãnh lấy hàng bán, từ đây, chủ đầu tư sẽ có khoản để làm hạ tầng. Sau đó, tiến độ thanh toán mà các sàn môi giới với phía khách hàng cũng được thiết lập, sau mỗi đợt đóng, chủ đầu tư lại có khoản tiền để đóng tiền sử dụng đất.
“Khi khách hàng đã đóng tới trên 50% giá trị sản phẩm thì chủ đầu tư cũng đã có đủ tiền đóng tiền sử dụng đất và hoàn thành pháp lý để ký hợp đồng mua bán. Tất cả sẽ được lách luật bằng các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và hợp đồng thỏa thuận mua bán với khách hàng. Đây là chiêu lấy tiền khách hàng để làm dự án,…” ông Vinh nói.
Ngoài ra, các chủ đầu tư còn còn một chiêu huy động vốn nữa là đẩy khoản vay ngân hàng về phía khách hàng. Theo đó, khi mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ hướng dẫn khách hàng vay vốn ngân hàng để mua nhà, khi đó chủ đầu tư sẽ có nguồn vốn từ ngân hàng để triển khai dự án, thế nhưng vai trò “con nợ” lại đẩy về phía khách hàng.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
